Questo articolo è scritto al 100% da un essere umano - enjoy!
Primo capitolo della serie dedicata alla nostra esperienza di acquista casa.
Il budget! Anche detto: "Ma abbiamo abbastanza cash?"
È onestamente abbastanza inutile iniziare a spulciare i siti di annunci online o contattare le agenzie senza aver prima calcolato un budget in linea di massima.
Sarà la prima domanda che vi verrà posta da eventuali agenti.
Il problema è: come si calcola?
È possibile usare il mio simulatore gratuito, ma cercherò di riassumere i vari elementi il più accuratamente possibile.
Ci sono due macro-fattori che DEVONO essere soddisfatti:
- Rata del mutuo: in caso di finanziamento, dovrai verificare che la rata mensile del mutuo non sia superiore indicativamente a un terzo dei redditi totali netti mensili degli intestatari. Puoi simulare la rata facilmente con comparatori online -es. mutuionline. Quanto finanziare? Beh, dipende dal tasso e da quanta liquidità (cash e simili) possiedi.
- Anticipo e altri costi: in ogni caso, dovrai avere a disposizione una barca di liquidità per affrontare l'eventuale anticipo sulla casa, come anche i mille costi "nascosti" dell'acquisto di un immobile. La liquidità è il fattore più importante: senza questa, non c'è reddito che tenga (con le dovute eccezioni).
Esploriamo più nel dettaglio la liquidità. Cosa dovrai pagare cash? Parte il listone:
- Anticipo sull'immobile - ovviamente. Lo standard è come minimo il 20% del prezzo di acquisto, che può ridursi in caso di agevolazioni per giovani o altre iniziative statali. L'anticipo sarà quindi tendenzialmente il fattore più importante nel nostro calcolo.
- Commissioni agenzia - il costo più odiato di sempre. Trovata la casa ideale, al 99% ti toccherà passare per un intermediario professionista scelto dal venditore. I costi variano, ma si parla del 3–5% esclusa IVA del prezzo di acquisto (cioè 3.5–6% inclusa IVA).
- Imposte varie. Pagherai imposte alla registrazione del compromesso all'Agenzia delle Entrate, come anche al rogito. Quest'ultima è quasi sempre quella più significativa (2%/9% del valore catastale per prima/seconda casa), ma aspettati di pagare altri 500+ euro circa di altre imposte (l'esatto ammontare dipende da come pagate l'anticipo al venditore in fase di proposta e compromesso - ne parleremo più nel dettaglio). Attenzione alle agevolazioni statali: i giovani con ISEE sotto i 40.000 attualmente non devono pagare le imposte al rogito (rimangono quindi i circa 500-1000 euro di cui sopra).
- Istruttoria e perizia (solo in caso di mutuo): anche qua impossibile effettuare una stima esatta, ma puoi sempre svolgere una simulazione sui comparatori citati sopra. In generale, si parla di 500-3000 euro in totale, ma potrebbero anche essere gratuitamente incluse nella stipula del mutuo. Anche qui, attenzione: la banca potrebbe addebitare meno in base al prodotto, la percentuale di finanziamento, ma anche alla qualità del servizio. Un consulente dedicato comporterà quasi sempre un costo maggiore per un servizio più rapido e completo (si spera!).
- Spese notarili. Qui dovrai pagare il pizzo alla mafia dei contratti. Con pochissime responsabilità, i notai ti chiederanno cifre inique per la quantità di tempo e gentilezza che saranno disposti a dedicarti. Varia in base al notaio e alla tipologia di immobile, ma si parla tendenzialmente di 3-6000 euro. Importante chiedere più di un preventivo tra diversi notai per minimizzarlo, in quanto il valore aggiunto è prossimo allo zero.
- Assicurazione scoppio e incendio obbligatoria sulla casa (solo per mutuo). Alcune banche potrebbero includerla già nell'offerta di mutuo. In caso contrario, il costo anche qui varia in base all'immobile, ma è bene considerare un range di 500-2000 euro, spesso da pagare in un'unica soluzione al rogito.
- Assicurazioni facoltative (es. caso morte). Si parla anche qua di 500+ euro in base al capitale finanziato. E' opzionale, ma alcune banche raccomandano (leggi: obbligano sotto banco e contro ogni legge in vigore) di sottoscriverle. Consiglio per esperienza: provate a contrattare sul prezzo, spesso le banche hanno margine di manovra con i pacchetti mutuo + assicurazioni.
Tanta roba, eh?
Stai ripensando a chi ti dice "eh, ma l'affitto son soldi buttati!" con un'arroganza degna del bauscia milanese più imbruttito?
Bene. Se apri Excel o il tuo abaco preferito, noterai che per un immobile prima casa da 200.000 euro finanziato all'80% tramite mutuo dovrai avere a disposizione circa:
- 40.000 euro di anticipo
- 8.000 euro di agenzia
- 3.000 euro di imposte
- 4.000 euro di notaio
- 1.000 euro di assicurazione obbligatoria
- 2.000 euro tra istruttoria e perizia
Per un totale di… 58.000 euro! Quasi il 30% del prezzo di acquisto. Escludendo l'anticipo, i costi addizionali esclusa ristrutturazione e mobilio sono quindi indicativamente il 10% del prezzo di acquisto.
Consideriamo anche che 58.000 euro sono il minimo necessario per diventare proprietari dell'appartamento, non per viverci. Dovrai quindi aggiungerci anche eventuali ristrutturazioni urgenti, come anche il mobilio indispensabile (es. letto e cucina). Parleremmo serenamente di altri 5–20.000 euro nel nostro esempio (ma dipende tantissimo dalla metratura della casa), portando la liquidità necessaria per l'acquisto a quasi il 40% del prezzo di acquisto. Vero è che sia il mobilio che le ristrutturazioni sono finanziabili, ma sempre meglio partire da una prima stima conservativa. Tratterò più nel dettaglio la mia esperienza con ristrutturazioni e mobilio nelle sezioni dedicate.
Fatto questo calcolo, sapremo indicativamente cosa possiamo permetterci e fino a quanto spingerci.
Per un calcolo più accurato che includa quasi tutti i fattori, ti rimando al mio calcolatore gratuito.
Se non sei già svenuto all'idea di quanto cash dovrai tirare fuori dalle tasche, dovrai passare alla seconda fase: la ricerca dell'immobile e la visita in loco.
Quest'articolo è parte di una serie dedicata alla nostra esperienza di acquisto casa. Puoi trovare gli altri capitoli in questa pagina.