Scegliere di affittare o acquistare casa può significativamente influenzare la crescita del tuo patrimonio. Sì, ma quanto? Calcola subito! Questo simulatore ti permette di calcolare il tuo ipotetico patrimonio dopo un numero definito di anni e quattro diversi scenari:
Per testarli tutti, compila tutti i dati richiesti qui sotto.
Il risultato finale è un'approssimazione... ma anche un ottimo inizio! ✌
| Oggetto | Valore |
|---|---|
| Rate affitto | |
| Spese condominiali | |
| Totale |
| Oggetto | Patrimonio iniziale | Rendimento annuale | Patrimonio finale |
|---|---|---|---|
| Contributo annuale | |||
| Capitale iniziale | |||
| Totale |
| Oggetto | Valore |
|---|---|
| Commissione agenzia | |
| Mobilio | |
| Notaio | |
| Imposta di registro | |
| Altre imposte | |
| Istruttoria | |
| Perizia | |
| IVA | |
| Spese condominiali | |
| Interessi mutuo | |
| Totale |
| Oggetto | Patrimonio iniziale | Rendimento annuale | Patrimonio finale |
|---|---|---|---|
| Contributo annuale | |||
| Capitale iniziale | |||
| Immobile | |||
| Interessi Mutuo | 0.00 % | ||
| Mutuo | |||
| Rimborso Mutuo | |||
| Totale |
| Oggetto | Valore |
|---|---|
| Rata affitto | |
| Commissione agenzia | |
| Mobilio | |
| Notaio | |
| Imposta di registro | |
| Altre imposte | |
| Istruttoria | |
| Perizia | |
| IVA | |
| Spese condominiali | |
| Interessi mutuo | |
| Totale |
| Oggetto | Patrimonio iniziale | Rendimento annuale | Patrimonio finale |
|---|---|---|---|
| Contributo annuale | |||
| Capitale iniziale | |||
| Immobile | |||
| Interessi Mutuo | |||
| Mutuo | |||
| Rimborso Mutuo | |||
| Totale |
| Primo Acquisto | Valore |
|---|---|
| Commissione agenzia | |
| Mobilio | |
| Notaio | |
| Imposta di registro | |
| Altre imposte | |
| Istruttoria | |
| Perizia | |
| IVA | |
| Spese condominiali | |
| Interessi mutuo | |
| Totale Primo Acquisto |
| Vendita Prima Casa | Valore |
|---|---|
| Commissione agenzia | |
| Certificato Energetico (APE) | |
| Totale Vendita Prima Casa |
| Secondo Acquisto | Valore |
|---|---|
| Commissione agenzia | |
| Mobilio | |
| Notaio | |
| Imposta di registro | |
| Altre imposte | |
| Istruttoria | |
| Perizia | |
| IVA | |
| Spese condominiali | |
| Interessi mutuo | |
| Totale Secondo Acquisto |
| Totale Acquisto + Acquisto |
|---|
| Oggetto | Patrimonio iniziale | Rendimento annuale | Patrimonio finale |
|---|---|---|---|
| Contributo annuale | |||
| Capitale iniziale | |||
| Primo Immobile | |||
| Interessi Primo Mutuo | |||
| Primo Mutuo | |||
| Rimborso Primo Mutuo | |||
| Plusvalenza prima casa | |||
| Costi vendita prima casa | |||
| Secondo Immobile | |||
| Interessi Secondo Mutuo | |||
| Secondo Mutuo | |||
| Rimborso Secondo Mutuo | |||
| Costi Secondo Acquisto | |||
| Totale |
Il prezzo dell'immobile e la rata del mutuo sono solo una parte del conto. Comprare casa comporta anche notaio, imposta di registro (o IVA se acquisti da un'impresa), commissioni d'agenzia, istruttoria e perizia del mutuo, mobilio e, negli anni, manutenzione straordinaria. Sono costi che spesso vengono dimenticati quando si confronta a spanne il costo dell'affitto con quello del "diventare proprietari".
Chi affitta non versa un acconto e non paga i costi di transazione dell'acquisto: quel capitale può restare investito. È il cosiddetto costo opportunità, cioè il rendimento a cui rinunci scegliendo di immobilizzare i tuoi risparmi in un mattone invece che sui mercati. Il calcolatore lo stima automaticamente nello scenario Affitto, investendo sia il capitale iniziale risparmiato sia l'eventuale differenza mensile tra affitto e rata mutuo.
Se acquisti la tua prima casa da un privato, l'imposta di registro scende dal 9% al 2% del valore catastale: una differenza che su un immobile da €150.000 vale diverse migliaia di euro. Il calcolatore tiene conto di questa agevolazione se selezioni "Prima Casa" tra le opzioni avanzate.
Come regola di massima: più a lungo prevedi di restare nello stesso immobile, più i costi fissi dell'acquisto (notaio, agenzia, imposte) si "spalmano" nel tempo e più l'acquisto tende a convenire. Se invece ti aspetti di trasferirti entro pochi anni, o se il rendimento che riesci a ottenere investendo è nettamente superiore alla crescita attesa del mercato immobiliare, l'affitto può lasciarti più patrimonio netto a fine periodo. Prova entrambi gli scenari con i tuoi numeri: è esattamente per questo che il calcolatore li mette a confronto.
Dipende da quanto tempo prevedi di restare nell'immobile, dal rendimento che riesci a ottenere investendo il capitale non speso in acquisto, e da quanto pesano i costi di transazione (notaio, imposta di registro, agenzia). Non esiste una risposta valida per tutti: per questo il calcolatore ti chiede i tuoi numeri reali invece di darti una regola generica.
È il rendimento a cui rinunci quando usi il tuo capitale per l'acconto e i costi d'acquisto invece di investirlo sui mercati. Nello scenario Affitto, il calcolatore investe questo stesso capitale al tasso di rendimento che indichi, per rendere il confronto con l'acquisto equo.
Notaio, imposta di registro, IVA (se dovuta), commissioni d'agenzia, istruttoria e perizia del mutuo, mobilio, spese condominiali e interessi effettivi pagati sul mutuo. Sono le voci che spesso vengono dimenticate quando si confronta a spanne il costo di affitto e acquisto.
È l'imposta dovuta all'acquisto di un immobile, calcolata sul valore catastale (o sul prezzo, se acquisti da un'impresa con IVA). Per la prima casa acquistata da privato l'aliquota agevolata è il 2%, contro il 9% delle abitazioni successive: nel calcolatore puoi indicare se si tratta di prima casa e se l'acquisto è da privato.
Per confrontare i due scenari a parità di uscita mensile. Se la rata del mutuo costerebbe più dell'affitto, chi affitta ha ogni mese del capitale in più da investire; il calcolatore lo somma al capitale iniziale risparmiato sull'acconto, per stimare il patrimonio finale reale di chi sceglie di non comprare.
Storicamente il mercato azionario globale ha reso di più nel lungo periodo, ma un immobile ha il vantaggio della leva del mutuo e non genera volatilità percepita quotidianamente. Nel calcolatore puoi impostare separatamente il rendimento atteso degli immobili e quello degli investimenti per confrontare i due scenari con le tue ipotesi.
È pensato soprattutto per chi prevede di vendere la prima casa e comprarne un'altra (es. per cambiare città o fare l'upgrade a una casa più grande), non per chi vuole tenere due immobili contemporaneamente. Calcola i costi di entrambe le compravendite e la plusvalenza sulla vendita della prima casa.